3기 신도시 사전 청약, 가성비를 따져보자.

서울 및 수도권 아파트 가격의 미친 상승에 내 집 마련을 포기하는 사람들이 늘어가고 있다. 이에 정부는 3기 신도시라는 카드로 서울 집 값을 안정시키려고 했지만 현재까지는 실패했다.

정부는 2018년 3기 신도시를 발표 후 빠르면 2021년 입주할 것이라며 말도 안 되는 공략을 내걸었다. 처음 3기 신도시 발표하던 때의 기사를 찾아보면 알 것이다. 본 게시글은 아래 링크를 달아놓은 3기 신도시 예측 포스팅에 이어지는 두 번째 이야기다. 앞의 게시글을 보고 오면 도움이 될 것이다. 

https://just-do-it-unyong.tistory.com/10

3기 신도시 사전 청약 당첨되면 끝? 행복 회로 돌리지 마세요.

 

앞선 글에서는 청약에 당첨되면 5년 안에 새 아파트에 입주할 수 있을까에 대한 고민을 담았다. 추가로 첫 번째 이슈에 대한 내용을 추가하고자 한다.

 

 

무주택자로 있는 동안 어딘가에는 살아야 한다.

 

청약에 성공해서 5년 후에 입주할 수 있게 됐다고 치자. 그전까지 우리는 어딘가에서 살아야 한다.

지금 전세 집에서 2+2 카드를 사용해서 버틸 수 있을까? 지금의 흐름을 보면 서울 기준으로 2년 전세가 끝나면 1~2억은 올려줘야 하는 상황이다. 전세를 주는 집주인들은 그렇게 바보가 아니다. 어떻게 해서든 기존 세입자를 몰아내려고 할 것이다.

서울 -> 경기 -> 경기도 외곽 or 오래된 빌라(2년마다 서울과 먼 곳으로 밀려날 것이다.)

출처 : 한국 경제

 

사전 청약에 당첨됐다고? 일단 축하한다. 근데 언제 입주하는지 아는가?

 

인간은 미지의 것에 대한 두려움이 큰 동물이다. 언제 입주할지도 모르는 아파트만 기다려야 한다. 그동안 나는 전세금을 올려주던가 저렴한 전세를 찾아 직장과 먼 곳으로 이사를 해야 한다. 다행히 5년 후에 입주한다면 두 번만 이사하면 새 아파트에 들어갈 수 있다.

 

이 것도 운이 좋아 계획대로 5년 후에 입주할 경우이다. 만약 토지 보상이 계획대로 되지 않아 공급 계획에 차질이 생긴다면? 입주까지 10년이 걸릴 수도 있고 15년이 걸릴 수도 있다. 10년 후에 당신이 얼마나 밀려나 있을지 상상도 되지 않는다. 이 마저도 신도시 청약에 당첨됐을 때의 이야기다.

 

2003년 발표한 2기 신도시 중 검단신도시는 아직도 입주하지 못한 상태이다. 당신이 이런 불행한 사례의 주인공이 되지 말란 법도 없다. 2기 신도시는 그랬지만 3기 신도시는 다를 것이다? 나는 그렇게 생각하지 않는다.

 

 

2. 3기 신도시의 아파트는 저렴할 거야!
저렴함의 역설

 

분양가는 분양가 상한제라는 규제하에 측정된다. 분양가 상한제를 구성하는 요소들의 가격이 오르면 분양가 상한제 기준이 오를 수밖에 없다.

 

택지비 : 토지를 얼마나 저렴하게 수용하느냐에 따라 분양가를 싸게 결정할 수 있다. 강남에 쓰러져가는 아파트들이 왜 20억이 넘을까 생각해봐라. 건물가는 거의 0원이라고 치면 가격을 결정하는 것은 땅의 가치이다.

앞선 글에서 설명했던 것처럼 토지주들은 절대 땅을 싸게 팔지 않을 것이다. 3기 신도시에 속도를 내기 위해서는 토지 수용 가격을 올릴 수밖에 없을 것이다. 그렇지 않는다면 사업 속도는 늦어질 수밖에 없다.

출처 : 새내기 신혼부부 경기도시흥시인의 투자이야기

 

기본형 건축비 : 아파트에 들어가는 시멘트, 철근, 페인트와 같은 자재 비용이다. 저렴하게 공급하기 위해서는 건설사들이 저렴한 자재를 쓸 수밖에 없다. 공공주택 분양과 삼성물산, 현대건설과 같은 '브랜드' 건설사들이 공급하는 최고급 아파트와는 퀄리티가 다를 수밖에 없다. 외관뿐만 아니라 조경, 내부 구조 등 많은 부분에서 퀄리티가 낮아질 수밖에 없는 구조이다. 저렴한 아파트, 분양가 상한제의 역설이다.

성뒤마을 공공주택지구 조감도

 

가산비 : 가산비는 택지 개발 과정에서 들어가는 설비 비용이다. 친환경 설계나 특화 설계 등의 비용이 여기에 포함된다. 최근 프리미엄 아파트의 경우 특정 단지들은 커뮤니티 시설에 많은 힘을 쏟고 있다. 수영장, 영화관, 골프존 등 다른 단지와는 다른 특별한 기능을 넣는 것이다. 결국, 저렴하게 아파트를 공급하기 위해서는 최소한의 커뮤니티 시설을 제공할 수밖에 없다.

결국 정부에서 원하는 저렴한 아파트를 공급하는 방향은 서울 인근에 출퇴근하기 좋은 '숙식만 해결하는 아파트'가 될 것이라고 해도 무방할 것이다. 

반포 디에이치 클래스트 내 조성될 식물원

https://www.hankyung.com/realestate/article/2021080417321

年 3500건 '하자 투성이' 공공임대…"공급 늘리려면 품질 챙겨야"

 

 

3기 신도시의 상권에 대한 생각
좋은 상권은 삶의 질과 연결된다.

 

우리 집 앞에 편의시설과 상업시설이 많으면 내 삶의 질이 높아진다. 엽세권, 스세권, 슬세권이라는 '신조어'에서 알 수 있듯 집 앞에 스타벅스, 엽기떡볶이, 올리브영 등 상업시설이 많으면 멀리 가지 않아도 다양한 상권을 누릴 수 있다.

반대로 소상공인 입장에서 생각해보자. 어떤 동네에 입점하고 싶을까?

소상공인 입장에서는 매출이 잘 나오는 곳이 최고의 입지다. 매출이 잘 나온다는 것은 내 매장 근처에 사는 사람들의 소비력이 높다는 것이다. 소비력이 높다는 것은 돈을 잘 번다는 뜻이다. 즉, 부자들이 많이 사는 동네에 매장을 내야 높은 돈을 많이 벌 수 있다.

3기 신도시는 소득 자격 및 요건이 존재한다. 즉, 소득이 높은 사람들은 지원할 수 없다는 뜻이다.

사회적 약자에 대한 배려로 임대주택 비율도 높기 때문에 저소득층의 거주 비율이 높을 것이다. 이 요소 하나로 단정할 수는 없지만 저소득층의 거주 비율이 높을 경우 상권이 발달하기 힘들다. 올해 초 입주를 마친 강동 리버스트 6,7,8 단지를 가보면 상권의 발달 속도가 매우 더딘 것을 확인할 수 있다.

아마도 힘들게 입주한 3기 신도시의 거주 편의성은 상대적으로 낮을 것이며 이는 삶의 질 하락과도 연결될 수 있다.

 

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여러 요소를 살펴 봤을 때, 돈이 어느 정도 마련된 신혼부부나 실수요 예정인 사람들은 최대한의 대출을 활용해서 내 집 마련을 하는 것을 추천한다. 저소득층에게는 임대주택 공급을 잘 활용하는 것은 적절한 선택이니 상황에 따라 최선의 전략을 선택하면 된다.

 

긴 글 읽어주셔서 감사드리며 앞으로도 좋은 정보 전달을 위해 노력하겠다.

행복한 하루 보내시길 바란다.

 

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